□ 总的来看，中历久内房地产业占GDP比重稳固，仍是促进国民经济复苏的主要捏手。刻下我国房地产市集供求关系发生紧要变化，房地产行业早期的发展模式还是不稳健新的行业发展阶段，行业转型山水相连。因此，在经济新旧动能诊疗过程中，房地产业转型既是“压舱石”，又是“新引擎”
□ 房地产业转型对新兴产业、绿色产业将产生显赫的拉动效应，将成为经济发展新动能的进击“源流”：一是“三大工程”每年可径直拉动近2万亿元增量投资，同期带动产业链全面发展；二是房企开发业务转型空间宽阔，将全面引刊行业新动能；三是房企由开发商转向处事商已旧例必趋势，将在强化运营业务转型等方面有用引发新动能
□ 为冲破难点卡点，鼓吹房地产业顺利转型迸发新动能，下一步，建议政策层狂放推动行业用地供给多元化更动、多档次住房供应体系更动、行业融资体系多元化更动、房企开发与筹划业务更动
看成内需的进击构成部分，房地产业将在中历久内历久看护搭救产业地位，是拉动投资、稳固增长、好意思满国民经济稳步复苏的关键力量。但也要看到，在房地产市集供求关系发生紧要变化的配景下，以往高欠债、粗疏型的发展模式已难合计继。因此，在经济新旧动能诊疗过程中，房地产业转型既是“压舱石”，又是“新引擎”。着眼畴昔，房地产业转型地点多、空间足，对新兴产业、绿色产业将产生显赫的拉动效应，将成为经济发展新动能的进击“源流”。下一步，建议政策层狂放推动行业用地供给多元化更动、多档次住房供应体系更动、行业融资体系多元化更动、房企开发与筹划业务更动。同期，维持“房住不炒”的政策底线，在防风险的前提下，顺应供求关系的紧要变化，着眼于东说念主民对好意思好生涯和宜居空间的需求，“切中要害”、立异模式和业态，有用引发房地产业转型过程中的新动能。
一、中历久内房地产搭救产业地位不会动摇，房地产业转型即是经济增长新动能
合座上看，中历久内房地产业占GDP比重稳固，仍是促进国民经济复苏的主要捏手。刻下我国房地产市集供求关系发生紧要变化，房地产行业早期的发展模式还是不稳健新的行业发展阶段，行业转型山水相连。因此，在经济新旧动能诊疗过程中，房地产业转型既是“压舱石”，又是“新引擎”。
（一）中历久内房地产搭救产业地位不会动摇
一是房地产业中历久内占GDP的比重较为稳固。畴昔20年间，房地产业看成我国国民经济搭救产业，是拉动经济增长的主要力量之一。2003年至2023年间，房地产业增多值占GDP增多值的比重均值为5.81%，房地产业+建筑业增多值占GDP的比重均值为12.33%。刻下，我国房地产市集供求关系发生紧要变化，从增量市集转向存量市集趋势阐明，但参考好意思国教化，即便在经济承压、房价下行阶段，房地产业看成国度经济搭救的地位也不会蜕变。好意思国房地产市集于2008年国际金融危急前后干与下行周期。经济勾通与发展组织（OECD）数据泄漏，2007年至2011年间，好意思国实践房价指数从118.6跌至86.05，跌幅达27.45%。同期，好意思国经济分析局公布的数据泄漏，房地产业增多值占GDP的比重稳固在11.5%独揽，年度均值为11.95%。瞻望畴昔，参考好意思国教化，固然我国房地产市集干与达峰阶段，但玄虚探究到我国城镇化率仍有上行空间、房地产业转型空间宽阔、政策发力促进房地产业健康发展等要素，中历久内房地产业仍将占据GDP的比重5%独揽，国民经济搭救产业的地位不会蜕变。
二是房地产业仍是中历久内拉动投资、破钞、社会融资需求的主要捏手。从投资角度看，畴昔20年间，房地产开发投资稳固占据天下固定资产投资五分之一的份额。从破钞角度看，住房破钞自身即是最进击的大批破钞，同期也对智能家居、汽车、电子居品等大批破钞具有带动作用；由于房地产业在我国住户钞票中占比较高，房价预期也会对住户破钞欲望有所影响。从社会融资需求角度看，购房需求是住户部门中历久贷款的主要撑持，房地产开发投资额回升是企业部门中历久贷款回暖的进击刺激点。探究到在承压期，需要通过发力基建投资、刺激住户破钞、刺激社会融资需求稳固经济增长，权衡中历久内房地产业在上述三方面的主要捏手地位不会动摇。
三是房地产业对财政端孝顺较大。房地产产业链条长、波及面广，地盘出让收入和房地产关系税收占地方玄虚财力接近一半。瞻望畴昔，中历久内我国经济增速看护较为稳固态势对财政收入端增长形成一定压制，同期财政开销需保持力度，财政进出矛盾较为卓越。在这一配景下，房地产业幽闲复苏对财政端的进击性更为突显。
（二）供求关系发生紧要变化，房地产业转型山水相连
2023年7月24日召开的中共中央政事局会议明确提倡，稳健中国房地产市集供求关系发生紧要变化的新时局，当令诊疗优化房地产政策。从短期交游要素看，房地产市集需求侧持续低迷。从中历久要素看，东说念主口结构变化以及城镇化进度放缓，导致房地产市集增量需求中历久较为疲软。刻下，我国房地产市集还是从增量市集转向存量市集，从高速发展阶段转向高质料发展阶段，房地产行业早期的发展模式还是不稳健行业发展新阶段的新要求，房地产企业转型山水相连。
（三）房地产转型是新动能的进击源流
房地产业转型不错有用引发新动能，拉动经济增长。从破钞端看，康养、旅游、改善性住房需求等房地产破钞新模式，数字化住宅、智能家装、绿色建材、房屋功能性校正、适老化校正等新业态均有望成为新的破钞热门，刺激住户破钞回暖。从投资端看，“三大工程”发力将有用拉动基建投资，房屋家装更新、功能性校正等新业态将有用拉动上游原材料、中游开辟、下流处事等全产业链条回暖，扭转社会预期，刺激关系企业加大老本开支，促进投资回暖。
此外，房地产业转型还将拉动新兴产业发展，进一步引发新动能。智能化与绿色化是房地产业转型的进击地点。从智能化角度看，智能家居、数字化校正将有用拉动数字经济、半导体、收集通讯、东说念主工智能等新兴产业发展。从绿色化角度看，房企提防环保材料的使用、提防节能想象将有用拉动绿色建材、新动力产业发展。
二、房地产业转型空间宽阔，有望成为新动能“源流”
房地产业转型地点多、空间足，将对新兴产业、绿色产业产生止境阐明的拉动效应，有望成为经济发展新动能的进击“源流”。最初，“三大工程”每年可径直拉动近2万亿元增量投资，同期带动产业链全面发展。其次，房企开发业务转型空间宽阔，在行业由增量向存量转机的时期配景下，房企开发业务应向高端化、配套化、特质化、绿色化全面转型，全面引刊行业新动能。临了，房企由开发商转向处事商已旧例必趋势，将在强化运营业务转型，发展轻资产运营、强化筹划性物业业务，加大功能性校正等方面有用引发新动能。
（一）“三大工程”为房地产行业转型发展带来新动能
1.“三大工程”每年径直拉动近2万亿元增量投资
“三大工程”成为房地产行业转型的进击地点。加速“三大工程”建设是党中央作出的紧要计谋部署，是把柄房地产市集新时局推出的进击举措。2024年政府责任呈报提倡，“加大保险性住房建设和供给”、“鼓吹‘平急两用’寰球基础设施建设和城中村校正”。
“三大工程”建设为房地产业带来庞大增量动能。据兴业商量测算，权衡保险性住房投资总和每年可径直拉动房地产投资约9200亿元。这一数据占2023年全年房地产开发投资完成额的8.29%；城中村校正每年将带来松弛7471亿元的固定资产投资。这一数据占2023年全年房地产开发投资完成额的6.74%；“平急两用”寰球基础设施建设平均每年带动的投资金额为3902亿元。这一数据占2023年全年房地产开发投资完成额的3.52%。合座上看，“三大工程”建设每年或将拉动径直投资领域近2万亿元，占2023年房地产投资完成额的比重超18%，将对房地产行业带来阐明的增量动能。
2.“三大工程”带动上中下产业链全面发展
从上游角度看，“三大工程”建设有望拉动绿色建材、高端工程机械需求放量。从中游角度看，“三大工程”建设将有用带动房屋建筑业、土木匠程建筑业、建筑安装业、建筑遮拦装肆业和其他关系建筑业发展，其中各行业均可波及智能化、绿色化，形成新动能。从下流角度看，“三大工程”建设有望拉动政府部门处事需求、房地产开发商处事需求、工业企业以及国外需求。
（二）房企开发业务转型空间宽阔，有望引发新动能
刻下，固然我国城镇化率仍然存在一定上行空间，对房企开发业务领域形成一定撑持，关联词必须看到房地产业竞争加重例必推动开发业务转型，而转型将进一步引发新动能。国度统计局数据泄漏，摈弃2023年年末，我国常住东说念主口城镇化率为66.16%，低于日本1990年77%的水平，低于中高档收入国度67.59%的平均水平，也低于高收入国度80%独揽的平均水平。城镇化率的上行带动商品房销售领域，撑持房企开发业务领域看护较高水平。据东吴证券测算，2030年之前，我国商品住宅销售领域核心仍能看护在12万亿平日米独揽。从积年数据看，这一领域接近2012年至2015年的水平，仍处于历史高位。但同期，在刻下房地产供求关系发生紧要变化的时期配景下，房企开发业务竞争加重，由此催生出宽阔的行业开发业务转型空间。
1.开发业务转向高端化引刊行业新动能
2024年前3月，在房地产市集销售合座疲软的配景下，北京、上海等要点城市高端改善住房需求持续开释。玄虚各地政策文献看，高端住宅频繁意味着安全、情状、节能、环保的高品性建筑居品，关系神情的建设将有用带动新兴产业。
一是建筑材料的绿色化可带动绿色建材产业。如《潍坊市高品性住宅试点神情阐述办法（试行）》中明确规章，工程想象方面高品性住宅需使用5种及以上绿色建材认证的材料和部品，且应用比例不应低于50%。绿色建材产业畴昔发展领域可不雅，1月工业和信息化部等10部门连合印发的《绿色建材产业高质料发展实施有筹划》提倡，到2026年绿色建材全年营业收入超3000亿元，2024年至2026年年均增长10%以上。
二是交房过程的精装修可带动智能家居产业。如《潍坊市高品性住宅试点神情阐述办法（试行）》中规章，高品性住宅需好意思满室内开辟智能适度，打造住区玄虚信息处事平台，刺激智能家居产业发展。前瞻产业商量院测算泄漏，权衡到2029年中国智能家居市集领域将达到1.09万亿元。
三是房企建设中的高要求推动产业向智能化转型。多地对高品性住宅的政策文献均对房企开发建设中的智能化提倡要求。如潍坊市要务好意思满开发神情全生命周期经管；青岛市要求在想象和建设过程中选择建筑信息模子本事。关系政策要求将推动房地产行业建设趋向信息化、智能化、推动产业升级转型，迸发新动能。
2.开发业务转向全面配套化引刊行业新动能
房企开发业务强化配套功能，有助于便利住户生涯，刺激新式破钞场景，引发破钞新动能。2023年7月，商务部等13部门印发《全面鼓吹城市一刻钟便民生涯圈建设三年行为筹划（2023—2025）》提倡，到2025年，在天下有条目的地级以上城市全面推开，推动多种类型的一刻钟便民生涯圈建设。一刻钟便民生涯圈本色是扶植住户生涯的便利化，刺激住户破钞。房企在进行地产神情开发时应狂放兴修配套设施，打造“宜购、宜居、宜游、宜学、宜养”的全范围社区生涯圈。
3.开发业务转向特质化引刊行业新动能
康养房地产是房地产特质化需求要点，其市集领域庞大，新动能后劲足够。据克而瑞康养预测，从2024年至2026年养老产业领域将分歧达10.8万亿元、12.1万亿元和13.5万亿元。其中，康养房地产有望成为养老产业中要点内容，是房地产新业态的进击地点之一。一方面，康养房地产是东说念主工智能、角落策动、健康大数据、物联网等新本事的进击应用场景，有望带动关系产业发展与升级。另一方面，康养房地产是绿色资源的进击应用地点。如云南依托特有资源天资，将茶山、林地、云海等当然和东说念主文景不雅与栈房建筑和会在整个，发展“康养+栈房”新模式，成为绿色康养房地产模式的先驱。
4.开发业务转向绿色化引刊行业新动能
光伏建筑一体化可成为房企开发业务转型的进击地点之一。安徽省近日印发的《安徽省光伏建筑一体化试点示范和推行应用实施有筹划》提倡，到2030年，光伏建筑一体化在省内千般建筑好意思满领域化、市集化应用。该有筹划要求，各级政府投资新建的业务用房、学校、病院、藏书楼、体育馆、车站机场等寰球建筑，应同步配套建设光伏设施。摈弃目下，我国多地已出台光伏建筑一体化关系政策，行业有望迎来发展加速期，引发新动能。
（三）房企运营业务转型空间宽阔，有望引发新动能
刻下，我国房地产市集处于增量市集向存量市集过渡阶段，房企由开发商转向处事商已旧例必趋势。频繁二手房成交占合座成交比重较高意味着房地产市集转向存量市集。易居企业数据泄漏，2023年在要点监测的30个城市中，二手房成交量占比达到53%，初度进步一手房。增量市集向存量市集转机，要求房企在推动传统开发业务转型的同期，需加速运营业务转型。
1.发展代建等轻资产运营引发新动能
房产代建不错在不推高欠债率的情况下进行品牌输出参与房地产神情建设，是房企轻资产运营转型的进击地点之一。中指商量院统计数据泄漏，2010年至2020年中国房地产代建市集年新签合约神情数目及建筑面积年复合增速均进步24%，权衡2025年国内代建潜在市集所积有望增至9.1亿平日米，代建业务出路宽阔。
2.强化筹划性物业业务引发新动能
存量市集以筹划性物业为主，而筹划性物业有较强的融资需求，REITs看成新兴融资器用可提高房企资金使用效果，缩短企业资产欠债率，助力房企发展筹划性物业业务，周转存量资产。刻下我国公募REITs市集正处发展初期，畴昔空间宽阔，可成为房企强化筹划性业务的进击助力。摈弃目下，我国公募REITs市集总刊行领域超千亿元，上市数目为33只。与之比较，好意思国REITs市集领域超10万亿元，日本REITs市集领域超9000亿元，我国REITs市集发展空间足够。
3.加大功能性校正引发新动能
一是适老化校正空间宽阔。我国60岁以上的老龄东说念主口已进步2.5亿。据连合国东说念主口署预测，我国每年新增老年东说念主口800多万，到2050年，老年东说念主口占比将达到30.8%，约为4.3亿东说念主。安馨养老首创东说念主兼CEO鄂俊宇暗意，目下天下有1.4亿套住宅亟需全面实施适老化校正。适老化校恰是智能开辟应用的进击场景。如乐龄老东说念主家庭的适老化校正不错配备智能手杖、智能药盒、智能家居、智能报警安设等智能开辟，有望带动关系智能化产业链快速发展。
二是智能化校恰是存量住房升级校正的进击地点。刻下，东说念主们对住房需求还是从“有莫得”向“好不好”转机。尤其关于新时期后生，存量住房的智能化升级是进击需求点。《推动大领域开辟更新和破钞品以旧换新行为有筹划》也提倡，培育智能家居等新式破钞。
三是社区功能性校正空间宽阔。2023年11月，国务院办公厅转发国度发展更动委《城市社区镶嵌式处事设施建设工程实施有筹划》提倡，城市社区镶嵌式处事设施建设工程实施范围遮盖千般城市，优先在城区常住东说念主口进步100万东说念主的大城市鼓吹建设。关系政策推动在城市社区、小区寰球空间镶嵌养老托育、社区助餐、家政便民、健康处事、体育健身等功能性设施和适配性处事，不竭完善社区功能，为房企功能性校正业务指明发力地点。
三、针对难点卡点“切中要害”，以行业更动推动产业模式和业态立异转型
刻下，我国房地产业转型濒临地盘供给模式较为单一、住房供给模式不够均衡、传统开发模式难合计继、房企融资渠说念较为单一等难点卡点。关系问题辞让房地产业顺利转型，冲破难点卡点成为房地产业转型迸发新动能的关键方法。建议政策层狂放推动行业用地供给多元化更动、多档次住房供应体系更动、行业融资体系多元化更动、房企开发与筹划业务更动。同期，维持“房住不炒”的政策底线，在退避风险的前提下，顺应供求关系的紧要变化，着眼于东说念主民对好意思好生涯和宜居空间的需求，“切中要害”、立异模式和业态，有用引发房地产业转型的新动能。
（一）推动行业用地供给多元化更动
地盘供给模式较为单一酿成地盘价钱较高，增多房企债务以及现款流压力，辞让房企进行开发业务转型。建议推动行业用地多元化供给更动。
一是促进供给主体多元化。构建城乡调和用地市集，有筹划地允许农村集体经济组织以及企职业单元等国有建设用地使用权东说念主看成新的供给主体干与房地产用地市集，优化行业供需情势，构建充分有用的地盘一级市集新的竞争情势。
二是促进地盘供给渠说念多元化。建议将存量建设用地纳入到房地产用地的供给渠说念中，遵循蜕变单一的新增建设用地供应情势。
三是促进供给神情多元化。建议实行以寰球公益性孝顺和社会职守为附加条目的“招拍挂”供给神情。
四是建立“以东说念主定供”的市集化地盘交游机制。按照城市住房供给量与东说念主口增长相协调原则，诊疗城镇建设用地年度主意分拨依据，把柄常住东说念主口变化动态诊疗住宅用田主意。
（二）推动多档次住房供应体系更动
住房供给模式回击衡体当今重售轻租、从头轻旧、重市集轻保险、重预售轻现房等方面，成为辞让行业转型的进击难点。建议推动多档次住房供应体系更动。
一是狂放推动住房租借发展。建议多渠说念增多租借住房供给，如饱读舞通过新增八成哄骗已有用地专门建设租借住房、在新建商品住房神情中配建租借住房、将非居住存量房屋按规章改建为租借住房、将得当条目的闲置住房出租等神情。保险租售同权，切实处理承租东说念主同等享有解释、医疗等寰球处事。
二是狂放搭救改善性住房需求。频繁“先租后买、先小后大、先旧后新”是住户改善住房条目的主要模式。建议通过缩短改善性购房准初学槛、加大税收政策搭救力度等步履，好意思满改善性住房需求的有用开释。
三是狂放搭救保险性住房建设。住房保险是历久任务，租借式保险与产权式保险王人是进击的保险神情。建议加速发展保险性租借住房，狂放搭救关系建设，将保险性配售住房筹划建设和“城中村”校正等责任有机结合。
四是狂放鼓吹预售制更动。建立预售现售并举、渐进过渡的模式，加强预售资金监管。如参考国际教化，蜕变预售资金看成房企无息杠杆的开发机制，通过预售收取定金或增多现售商品住宅比重等步履缩短购房者的风险，扶植行业发展老成性和住宅居品性量。
五是狂放刺激新业态、新模式关系需求。存量房屋的功能性校正升级可教训多种房地产业转型的新业态、新模式。建议通过货币政策与财政政策协同发力神情，向挑升愿、有技艺参与功能性校正的关系企业提供贷款利率优惠、税收优惠等政策，促进行业自愿转型；鼓吹住宅专项维修资金补充机制、老旧小区自主更新模式、扶植物业奢睿经管处事水平、完善全面配套化等地点政策探索。
（三）推动行业融资体系多元化更动
一是狂放畅通曲折融资渠说念。建议加速推动城市房地产融资协调机制落地生效，激动千般房地产企业合理融资需求；捏好“金融16条”及金融搭救保险性住房建设、“平急两用”寰球基础设施建设、城中村校正等各项政策落实。
二是狂放畅通径直融资渠说念。建议强化老本市集搭救房企力度，畅通股市、债市等径直融资渠说念，以市集力量促进风险化解。
三是狂放扶直新兴融资渠说念。建议推动公募REITs市集进一步发展，扩容公募REITs的底层资产，如将公寓、交易、办公楼、栈房等纳入资产审批范围，有用周转存量资产，缓解房企现款流压力。此外，可狂放发展私募股权基金，搭救“持有型”不动产私募股权基金收购房企资产，并买通退出通说念，加强与公募REITs的连续配合，有用缩短房企杠杆。
（四）推动房企开发与筹划业务更动
一是推动房企开发业务转型。建议加大高品性住宅用地供应，推行立体生态建筑建设，强化绿色化、智能化要求，推动房企开发业务向高端化、全面配套化、特质化、绿色化发展，推动关系新动能产业链发展。
二是推动房企筹划业务转型。建议针对代建业务、筹划性业务、功能性校正业务精确施策，勾引房企转型。如扩大政府部门、国资央企代建需求领域，加速关系业务审批；推动REITs市集轨制性建设不竭升级，加速待上市REITs审核；财政政策和货币政策协同发力，以税收优惠、结构性货币政策、信贷政策勾引功能性校正业务发展。
（援笔东说念主：中国宏不雅经济商量院徐策；中国经济信息网张浩然）九游会J9